Stok Apartemen di DKI Numpuk Sampai Puluhan Ribu Unit, Pertanda Apa?

Jakarta, CNBC Indonesia - Pemerintah tengah mendorong pemanfaatan kediaman nan sudah ada agar bisa dimaksimalkan demi menjawab kebutuhan rumah di Jakarta. Langkah ini dinilai krusial di tengah keterbatasan lahan dan tingginya nilai properti di Ibu Kota.

Artinya, developer bukan hanya didorong membangun proyek baru, tetapi juga mencari langkah agar existing housing stock alias stok kediaman nan sudah terbangun bisa terserap masyarakat. Salah satu kuncinya adalah memperluas pilihan pembiayaan agar nilai dan keahlian beli masyarakat dapat dipertemukan.

Direktur Sistem dan Strategi Penyelenggaraan Kawasan Permukiman Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Kreshnariza Harahap mengatakan, kediaman vertikal menjadi pilihan nan susah dihindari bagi Jakarta lantaran kesiapan lahannya semakin terbatas.

Namun, persoalan perumahan tidak berakhir pada pembangunan unit baru. Menurutnya, rumah nan sudah tersedia juga kudu dioptimalkan agar dapat menjangkau masyarakat nan membutuhkan.

"Existing housing stock perlu kita lihat sebagai bagian dari aset perumahan nan dapat segera dioptimalkan. Ketika produk hunian, pembiayaan dan kebutuhan masyarakat dapat dipertemukan, maka stok kediaman nan ada dapat menjadi bagian dari solusi pemenuhan kebutuhan rumah." ujar Kreshnariza dalam keterangannya, dikutip Jumat (29/8/26).

Pemerintah kemudian menyiapkan sejumlah kebijakan untuk memperbesar akses masyarakat terhadap rumah susun. Salah satunya melalui Keputusan Menteri PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat nan ditetapkan pada 6 Agustus 2026.

Dalam kebijakan tersebut, pemerintah memberikan sejumlah relaksasi pembiayaan. Di antaranya tenor maksimal hingga 40 tahun dengan kembang 6% per tahun alias kembang berjenjang, support IJP nan dapat ditanggung pemerintah, serta perubahan Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) menjadi subsidi biaya proses FLPP untuk Rusun Umum.

Untuk area Jabodetabek, nilai jual rusun umum ditetapkan sekitar Rp13 juta-Rp14,5 juta per meter persegi. Luas unit nan ditawarkan berada di rentang 21-45 meter persegi. Pemerintah juga mendorong skema KPR Susun Inden dan KPR Danantara. Pada KPR Danantara, kembang efektif dibuat berjenjang, mulai dari 2,75% pada tahun pertama hingga ketiga dan maksimal 12,5% pada tahun ke-21 hingga ke-30. Tenor angsuran dapat mencapai 30 tahun.

Kemudahan pembiayaan kudu dibarengi dengan keahlian developer menyediakan produk nan sesuai dengan kebutuhan masyarakat perkotaan. Konsumen tidak hanya mempertimbangkan nilai ketika membeli hunian. Faktor seperti luas unit, desain, elastisitas pembayaran, kualitas gedung hingga letak turut menentukan keputusan pembelian.

"Pengembangan kediaman tidak cukup hanya memperhatikan harga. Luasan unit, desain, elastisitas pembayaran, kualitas gedung dan letak juga menjadi aspek krusial agar produk betul-betul sesuai dengan kebutuhan masyarakat," jelas Kreshnariza.

Sebagai informasi, Ketua DPD Real Estate Indonesia (REI) DKI Jakarta Arvin F. Iskandar merujuk info riset Colliers Indonesia, ada sekitar 29.000 unit apartemen di Jakarta nan belum terserap pasar.

"Sebagian solusi sudah ada di depan mata. Sekarang gimana kita membuatnya bisa diakses oleh masyarakat nan membutuhkan," kata Arvin dalam rapat kerja wilayah (Rakerda) REI DKI Jakarta, dikutip Jumat (28/8/26).

Keberadaan unit nan telah tersedia semestinya dapat dimanfaatkan untuk mempercepat pemenuhan kebutuhan rumah di Jakarta. Namun, persoalannya adalah nilai kediaman dan keahlian masyarakat belum selalu berada pada titik nan sama. Karena itu, dibutuhkan kebijakan, insentif, dan instrumen pembiayaan nan bisa mempersempit kesenjangan tersebut.

(dce) [Gambas:Video CNBC]